קיימים מספר הבדלים בין קבלת משכנתא לרכישת דירה מקבלן או אדם פרטי לבין משכנתא הנלקחת לצורך בנייה עצמית. ברוב המקרים משכנתא הנלקחת לבנייה עצמית תיהיה יקרה יותר עקב גורמי הסיכון שקיימים בתהליך זה.
כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן או אדם פרטי הדבר נחשב להליך פשוט יותר מאחר והבית כבר קיים ואין התמודדות עם מורכבות הבנייה.
השלב הראשון בבניה עצמית הינו כמובן רכישת הקרקע עליה תבנו את ביתכם. במידה והנכם זקוקים להלוואה בכדי לרכוש את הקרקע לצרכיי הבנייה העצמית תוכלו לפנות לבנקים למשכנתאות. בהליך זה עדין אין צורך להגיש היתרי בנייה/תוכניות אך דגש חשוב הוא שהבנקים אינם ששים להעניק הלוואה לצורך רכישת המגרש מכיוון שמדובר בסיכון גבוה, אחוזי המימון ברוב המקרים לא יהיו גבוהים.
בשלב הבא עליכם להתקשר בחוזה עם קבלן, מהנדס ואדריכל לצורך תכנון הבית והוצאת כלל האישורים הרלוונטים לצורך הבנייה. כשיגיע מועד הבנייה תצטרכו להגיש לבנק תוכניות בנייה, היתרים ואת חוזה העבודה מול הקבלן, רק כך הבנק יהיה מוכן לבצע בדיקה לגובה הזכאות להלוואה.
בהתאם למגבלות בנק ישראל רשאים הבנקים למשכנתאות להעניק לרוכשי דירה ראשונה משכנתא עד גובה של 75% מערך הנכס, זהה לבנייה עצמית אך מכיוון שקיימים סיכונים רבים במהלך הבנייה העצמית הבנקים לא בהכרח יהיו מוכנים להעניק אחוז מימון זהה לרכישה ישירה מקבלן או אדם פרטי.
הבנק יעניק ברוב המקרים60% מימון וישמור לעצמו מרווח ביטחון של 10-15% במידה וחרגתם מהתקציב והנכם זקוקים לכספים נוספים. חשוב לזכור שאין זה מחייב את הבנק להציע לכם אחוזי מימון נוספים לאחר קבלת המשכנתא הראשונה, אך מתוך אינטרס משותף שתסיימו את הבנייה הבנק יציע מימון נוסף כדי לוודא שכספי הבנק יוכלו להתקבל במלואם.
את כספי המשכנתא לבנייה עצמית תקבלו מהבנק בשחרור לפי קצב הבנייה ובאופן הדרגתי, כל זאת לאחר חתימת מהנדס כי אכן השלב בוצע באופן סופי ומלא. הכספים מועברים ישירות לחשבון הבנק הפרטי שלכם ואתם מעבירים לקבלנים הרלוונטים.
מכיוון שהכספים משוחררים בשלבים ישנה הגבלה על בחירת מסלולי ההלוואה ובניית תמהיל המשכנתא. בפניכם קיימת אפשרות אחת בלבד מכיוון שיש לבחור לחלק הראשון של המשכנתא מסלול בריבית קבועה וביתר השלבים ניתן לבחור במסלולים צמודים לריבית משנתה.
המלצות חשובות רגע לפני לקיחת המשכנתא:
הבנק מציב מגבלות בניית תמהיל משכנתא בבנייה עצמית לכן המלצתנו היא לבחור במסלול ריבית קבועה או במסלול קבוע לא צמוד לשלב הראשון עם סכום גבוה ככל שניתן על מנת לקבע את ההחזר החודשי, ויתר התשלומים יבוצעו במסלולים של ריבית משתנה.
המלצה חשובה מאוד ללווים בבנייה עצמית היא לתכנן מרווח מסויים של "בלתי מתוכנן", טעויות חישוב, גחמות וכו' בהוצאות הבנייה. כל זאת על מנת שתיהיה לנו היערכות נכונה ככל שניתן במידה ותחרגו מהתקציב שתוכנן מראש ותדעו מראש כיצד להתמודד עם מצב זה.
יש לזכור, בנייה עצמית מלווה בלבטים רבים, קבלת החלטות רבות וקשות , התמודדויות עם בירוקרטיה, אנשים מקצוע ועוד. לכן , על מנת לסיים פרוייקט זה בצורה הטובה ביותר ואך להנות מתהליך זה עם מינימום חששות יש להערך נפשית למורכבות התהליך וכך תצליחו לקבל החלטות פיננסיות יעילות, טובות ונכונות יותר.
מעוניינים לבנות את בית חלומותיכם כדאי לכם לפנות לייעוץ מקצועי בנושא . נשמח לסייע ולענות לכל שאלה. השאירו פרטים ונחזור אליכם.
בהצלחה
